A locação de imóveis residenciais ou comerciais é uma das principais formas de investimento e rentabilidade patrimonial no Brasil. Contudo, quando o locatário deixa de honrar com os aluguéis, IPTU ou condomínio, o proprietário se depara com angústia financeira e dúvidas sobre como recuperar seu prejuízo. Conhecer as normas do direito civil e locatício imobiliário estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é indispensável para proteger o patrimônio com segurança.
Resumo (TL;DR): Quando o inquilino atrasa o aluguel, o proprietário deve buscar primeiro o diálogo formal através de notificação extrajudicial conferindo prazo para regulariz o pagamento. Persistindo a inadimplência, a Lei do Inquilinato autoriza a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, inclusive com pedido de liminar para desocupação em alguns casos.
O que fazer quando o inquilino não paga o aluguel?
Quando o inquilino não paga o aluguel, o procedimento correto envolve documentar os débitos em atraso, enviar uma notificação extrajudicial e tentar a resolução consensual. Na ausência de solução amigável, será possível ajuizar a ação de despejo cumulada com execução dos aluguéis e encargos perante o Poder Judiciário. Efetuar a cobrança da dívida de forma precipitada e abusiva sujeita o proprietário ao risco de ter uma ação proposta contra si.
Comparativo: abordagem informal vs. procedimento legal estruturado
Agir por impulso sem respaldo jurídico pode inverter o polo da ação e gerar condenações indenizatórias contra o próprio locador:
| Atitude do Locador | Cobrança Informal e Precipitada | Procedimento Jurídico Orientado |
|---|---|---|
| Comunicação | Mensagens agressivas e posts expondo publicamente o inquilino | Notificação extrajudicial formal e fundamentada |
| Acesso ao Imóvel | Tentativa de invasão, troca das chaves ou corte de luz | Despejo judicial legítimo com auxílio de oficial de justiça e força policial, se necessário |
| Segurança Patrimonial | Risco de responder por danos morais | Sem risco de ações contra o proprietário |
| Recuperação dos Valores | Acordos verbais sucessivos descumpridos | Bloqueio judicial de contas e penhora de patrimônio |
Passo a passo
Passo 1: Notificação extrajudicial com prazo determinado e tentativa de solução amigável
O advogado elabora uma notificação detalhando os meses de aluguel, multas e demais encargos devidos, estipulando prazo razoável (geralmente de 3 a 5 dias) para quitação amigável.
Passo 2: Ajuizamento da ação de despejo e cobrança
Caso o locatário não pague os valores em atraso, nem saia do imóvel voluntariamente, a via judicial será necessária para promover a rescisão do contrato, a retomada da posse do imóvel e a execução de todos os valores em atraso.
Mitos comuns sobre a cobrança de aluguel
Muitos proprietários acreditam que precisam esperar 3 meses de aluguel atrasado para poder entrar com ação. Esse é um mito da locação: com apenas um dia de atraso já é juridicamente possível ajuizar a ação. Outro equívoco perigoso é supor que o proprietário pode reter móveis ou pertences do inquilino como forma de pagamento da dívida. Essa prática é ilegal e pode levar a um processo de reparação de danos do inquilino contra o proprietário. Por fim, cuidado com a forma de efetuar a sua cobrança! Cobranças abusivas, insistentes ou que exponham a imagem do inquilino perante o público também podem redundar em uma ação de indenização contra o proprietário. Sempre consulte sua advogada antes de adotar quaisquer medidas de cobrança. Evite principalmente expor o seu inquilino em redes sociais.
Conclusão
A preservação do seu patrimônio imobiliário depende do cumprimento rigoroso das leis civis e termos contratuais. Diante da inadimplência, agir com agilidade, técnica, serenidade e suporte jurídico especializado é a maneira mais eficiente de reaver seu imóvel e recuperar os valores devidos.
Dúvidas frequentes sobre ação de despejo e cobrança de aluguel (FAQ)
Com quantos dias de atraso no aluguel posso entrar com ação de despejo?
Pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), a partir do primeiro dia útil seguinte ao vencimento não pago o locatário já está em mora, sendo legalmente viável ingressar com a ação de despejo.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida em juízo?
Sim. O inquilino tem o direito de purgar a mora no prazo de 15 dias após ser citado, quitando integralmente o débito atualizado com multas, juros, custas judiciais e honorários advocatícios.
Posso trocar a fechadura da casa se o inquilino não pagar?
Não. Essa conduta é proibida pela legislação brasileira e configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (Art. 345 do CP), sujeitando o proprietário ao pagamento de indenização.
Como cobrar os aluguéis atrasados se o inquilino desocupar o imóvel?
A ação de cobrança ou execução de título extrajudicial continua em trâmite na Justiça, permitindo a penhora de contas bancárias, veículos e bens do locatário e de seus fiadores.
Como agendar uma orientação sobre contratos de aluguel em Itajubá?
Você pode agendar um atendimento no escritório da Antunes Haddad Advocacia no Centro de Itajubá ou solicitar orientação jurídica através do WhatsApp oficial do escritório.